O tema "Pandemia", em quase toda a sua plenitude, já muito se vem falando, discutindo e até em muito se torna desgastante, tendo em conta a forma abrupta com que invadiu o nosso quotidiano.

Contudo, existe um prisma que pouco se debate, e de elevada importância se vislumbra na nossa sociedade, quer do ponto de vista particular, quer do ponto de vista empresarial, e que se relaciona com os contratos promessa de compra e venda assinados em momento anterior à instalação do "COVID-19" no nosso dia-a-dia, com todas as repercussões a si subjacentes, nomeadamente a alteração anormal das circunstâncias que motivaram e foram essenciais para outorga de um determinado contrato e que já não mais se verificam ou se modificaram (situação diversa será a invocação de causa de força maior para efeitos de incumprimento contratual e que aqui não se equaciona).

É precisamente neste ponto que será importante fazer um enquadramento e uma resenha dos fundamentos, implicações e consequências que, em abstrato, uma alteração anormal das circunstâncias poderá ter na outorga de um determinado contrato promessa de compra e venda (quer para a sua eventual modificação, quer para a sua eventual extinção/resolução).

Com efeito, termos que ter presente que uma situação pandémica, como aquela que vivemos, determina uma modificação e alteração - imprevisível, anormal e superveniente - do "modo de vida normal" a que a população mundial estava habituada e que já constituía inclusivamente um verdadeiro costume internacional.

Pessoas deixaram de trabalhar, empresas tiveram que suspender a sua atividade, a liberdade de circulação foi condicionada, as fronteiras foram temporariamente (e quase indeterminadamente) encerradas, as escolas encerraram, entre muitas outras consequências.

Ou seja, uma pandemia como aquela que se encontra presente no nosso quotidiano criou em torno do conceito "quotidiano" um verdadeiro paradigma e uma nova forma de encarar os hábitos, costumes, tradições e até valores que até então tínhamos como assentes.

Assim, e perante tão agressivos e abrangentes efeitos, logicamente que tais alterações poderão apresentar uma implicação, e até inferência, nos contratos outorgados e nos compromissos assumidos.

E é precisamente esta inferência que poderá determinar, em abstrato, uma alteração à vontade que esteve inicialmente presente e que foi determinante para a outorga de determinada promessa (sob a forma de contrato) e, consequentemente poderá determinar uma modificação ou resolução desse mesmo contrato.

Destarte e antes de tudo o mais, refira-se que terá sempre que se analisar caso a caso, dado o cariz particular e concreto da presente situação.

Isto posto, caracterizar-se-à o contrato promessa de compra e venda como a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (contrato-promessa), traduzindo-se assim no ato de emitir declarações de vontade negocial coincidentes com o clausulado no contrato prometido.

Na verdade, o contrato prometido só fica cumprido com a conclusão do negócio e não com a outorga da promessa, uma vez que esta mais não é do que um pré-contrato (ato preparatório e instrumental) do negócio final.

Assim, será relevante questionar: perante uma situação de pandemia - como a que se verifica - poderá a promessa outorgada ficar impossibilitada de cumprir, nos termos convencionados, em virtude da ocorrência de uma alteração anormal das circunstâncias?

Ora, e tendo em conta o tipificado no artigo 437.º do Código Civil, a resposta a uma tal questão não pode deixar de ser afirmativa.

Contudo, um tal regime não é aplicável de forma automática, linear, muito menos transversal.

Assim, e numa análise preliminar, teremos que ter em consideração o concreto enquadramento factual e todos os fatores que contribuíram para a celebração do contrato promessa de compra e venda, como sejam:
- objeto do contrato;
- vontade da partes;
- contra-prestações acordadas (por exemplo: entrega da coisa e o pagamento do preço);
- contexto global da celebração.

Posteriormente, para que seja possível aplicar um tal regime legal, indispensável será provar a existência de uma correlação direta (e factualmente demonstrada) entre a situação pandémica e as circunstâncias entretanto alteradas (por exemplo, crise económica de um dos contratantes).

E esta alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, terá que se basear nos seguintes pressupostos:
I) a alteração ocorrida não seja o desenvolvimento previsível de uma situação conhecida à data da celebração do contrato (nem perspetivável);
II) essa alteração torne o cumprimento da obrigação ofensivo dos princípios da boa fé (ou seja, a alteração das circunstâncias levar a um desequilíbrio abrupto das co-prestações contratuais, que seja insuportável, à luz da boa-fé, exigir o cumprimento do contrato pela parte lesada com a alteração); e,
III) não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato (sejam os inerentes à natureza ou fim do contrato, sejam os que hajam sido expressamente acordados).

Assim, esta alteração anormal das circunstâncias, na plenitude do seu alcance enquanto definição, terá que corresponder a uma modificação/alteração imprevisível (seja, não perspetivável à data da celebração do contrato) e rara da base negocial em que os outorgantes tenham fundado a celebração do contrato, sendo que essa base negocial, no domínio da alteração das circunstâncias, assume caráter objetivo e deve respeitar simultaneamente a ambos os contraentes.

Por outro lado, a propalada alteração deve também ser considerável e profunda, ou seja, deve assumir proporções tais que subvertam a própria economia do contrato, tornando-o lesivo para uma das partes contratantes ao ponto de, caso o contrato se mantenha nos termos em que foi celebrado, a exigência das obrigações assumidas por uma das partes, sem se mostrar coberta pelos riscos próprios do contrato, afete gravemente os princípios da boa-fé.

Pelo que, só realizando este enquadramento global e minucioso é que alcançaremos o verdadeiro espírito subjacente à outorga da promessa, sempre co-relacionado com a situação atual e dessa forma se compreender, percecionar e aplicar objetivamente a figura da alteração anormal das circunstâncias, previsto no artigo 437.º do Código Civil.

Aqui chegado, e de facto, perante a invocação do instituto consagrado no artigo 437.º do Código Civil, poderão resultar duas diferentes consequências jurídicas, como seja a modificação do contrato, segundo juízos de equidade (modificação das contra-prestações assumidas, por forma a equilibrar os prejuízos causados e a harmonizar a vontade inicialmente contratada), ou a (simples) resolução do contrato.

Contudo, é fulcral referir o seguinte: uma alteração anormal das circunstâncias, por si só, poderá não determinar uma modificação do contrato promessa outorgado entre as partes.

Bem como, uma alteração anormal das circunstâncias, poderá também não determinar liminarmente uma extinção da relação contratual assumida e prometida pelas partes.

Aliás, a apreciação da alteração anormal das circunstâncias, para efeitos de justificar o efeito da resolução ou da modificação do contrato, deverá obedecer a um critério bastante rigoroso e objetivo, para que o mesmo seja aplicável.

De destacar também que para que determinado contratante/outorgante possa "beneficiar" deste instituto altamente excecional (no sentido de aplicação rara, entenda-se), será por demais nuclear ressalvar que a parte lesada pela alteração anormal das circunstâncias não pode estar em incumprimento ou mora, no momento em se verificou essa mesma alteração. E para aplicação da figura da resolução a parte lesada só poderá peticionar por uma tal consequência legal caso se encontre em condições de entregar as prestações que haja eventualmente recebido.

Um outro considerando relevante na presente temática é apurar se dos termos do próprio contrato promessa de compra e venda, resulta já alguma cláusula ou convenção que preveja uma alteração das circunstâncias e, posteriormente, escalpelizar os termos e modos como se poderá operar a modificação do contrato (não existindo terá que se analisar de um ponto de vista global conforme acima referido).

Uma nota também para referir que decorrente da existência de uma pandemia podemos até verificar que inexiste qualquer fundamento para a alteração da vontade contratada (quer em termos modificativos, quer em termos extintivos), sendo importante evitar os abusos de direito, no sentido do aproveitamento ilegal e doloso de determinada situação ou vantagem desproporcional.